2025 年的第一家"退房"的开发商出现了。

1 月 21 日晚间，中交地产连发三份公告，业绩预亏、剥离地产开发业务、退市风险警示，无一乐观。

受此消息影响，次日（22 日）中交地产开盘跌停，此后虽有拉升，但依旧震荡向下，封跌停板。

挣扎数年，这家有着央企背景的开发商终究还是撑不住了。

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剥离房地产业务

过去一年，房地产市场依旧筑底徘徊，根据第三方咨询机构克而瑞数据，1 — 12 月百强房企实现销售操盘金额 38840.2 亿元，同比降低 28.1%，全口径千亿房企数量进一步减少至 11 家，回到 2016 年水平。

这样的大环境下，中交地产的房地产开发业务难见起色，项目的减值计提仍在继续，叠加费用化利息增加、降价促销等原因，公司预计全年归母净利润亏损 53 亿元，基本每股收益亏损约 7.33 元 / 股。

53 亿元的亏损创下了新高。

要知道，2024 年前三季度，中交地产的归母净利润为 -15.3 亿元，这也意味着在最后一个季度，该公司增加了近 38 亿元的亏损。算下来，2023 年、2024 年两年时间里，中交地产的净利润亏损了将近 70 亿元。

回溯来看，2023 年，中交地产归母净利润由盈转亏，对应 -16.73 亿元，而 2019 年至 2022 年该指标合共 11.6 亿元，相当于一年亏掉了四年的利润。近十年里，中交地产最赚钱的那年，归母净利润也只有 8.1 亿元。

业绩端的不景气也令其蒙上了退市阴影。经初步测算，中交地产预计 2024 年度的期末归母净资产可能为负，待经审计后的年报正式披露后，公司股票可能会被实施退市风险警示。

中交地产也想出了应对之策，为了保"壳"，公司决定剥离房地产业务，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，且交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。

目前，关于具体交易标的的资产范围、交易价格等要素均未最终确定，交易双方尚未签署任何协议，"交易方案仍需进一步论证和沟通协商"。倘若一切顺利，中交地产可借此完成业务端的战略转型，聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。

截至 2024 年 6 月末，中交地产在北京、济南、青岛、南京等地持有房地产项目 117 个，土地总面积 1045 平方米，在建及待建面积 997 万平方米。

02

困境下的转型

在当前的房地产市场，开发商剥离地产开发业务的动作并不鲜见。相比同行，中交地产的转型其实已经晚了一步，外界更为关注的是控股股东对其的高度支持，通过现金方式交易可极大补充中交地产的流动性。

截至去年 9 月末，中交地产账面上的现金及现金等价物为66.4 亿元，而同期短债规模近323 亿元，其中短期借款约 2.95 亿元，一年内到期的非流动负债约320 亿元，资金缺口明显。

因缺钱引发的纠纷也在增加。

例如，四川省十一建就在近期向中交地产及合并报表范围内的子公司昆明东盛等提起诉讼，目前相关案件已被受理。

对簿公堂的原因是，四川省十一建与昆明东盛先后签订了项目总承包工程施工合同及相关补充协议，工程竣工后双方因工程款问题产生争议，涉及工程款共 2.23 亿元，四川省十一建要求昆明东盛支付相关工程款及利息，要求其他当事人承担连带支付工程款的义务，以及对涉案建设项目折价、变卖、拍卖的价款优先受偿等。

数据显示，截至 1 月 16 日，除已披露的诉讼外，中交地产及下属子公司连续 12 个月内新增累计诉讼、仲裁案件金额合计约2.4 亿元。

中交地产也在努力补充流通资金。

去年，公司通过定增获得融资约 4.38 亿元（扣除发行费用后），其中中交房地产集团贡献了一半份额，相关限售股在当年 7 月上市流通。

另外，近些年来中交地产一直在向控股股东借款。据今年 1 月初的公告披露，其在中交房地产集团的借款本金余额已经达到 155.91 亿元，或是考虑到中交地产的资金困境，相关的借款利率已经由 7% 下调至 3.1%。

也是因此，业内一直有声音认为，倘若没有控股股东持续"输血"，中交地产恐怕坚持不到现在，而如今即便是"退房"，中交房地产集团也依旧给出了极大的支持。

不过有一个问题是，即便剥离成功，中交地产现有的轻资产业务又能否支撑起其转型后的发展。

根据财报，截至去年 6 月，中交地产共有 4 个出租项目，分别位于深圳、重庆、北京、盐城，其中北京的华通大厦 B 座写字楼出租率最高，为 100%，出租率最低的是位于重庆的商业项目中房 · 那里，只有 60.6%。

这些项目的体量显然无法撑起当前的市值，保壳之后，中交地产将迎接发展考验。